Как оформить нежилое помещение при договоре долевого участия

Когда необходимо страхование ДДУ?

Одним из основных способов защиты имущественных интересов сторон является страхование ответственности по договору. Рассмотрим это на примере договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

Интересы дольщиков

Порядок и особенности заключения договоров долевого участия устанавливаются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Страхование при долевом строительстве должно защитить интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Застройщик выступает страхователем, а дольщик является выгодоприобретателем по такому соглашению.

Страховая защита распространяется только на два случая.

Если строящийся дом продадут за долги.
Подтверждается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве.
Предметом залога выступает строящийся объект или земельный участок, право аренды/субаренды.
Если застройщик – банкрот. Подтверждается решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законодательством о банкротстве.

Закон установил, что страховка не покрывает другие ситуации нарушения договорных обязательств.
Страховое возмещение выплачивается дольщику только при наступлении указанных событий. Вы его не получите в случае просрочки сдачи застройщиком объекта. В такой ситуации требование о компенсации предъявляется непосредственно застройщику.

Защита от недостроя

Впервые обязательное страхование ответственности застройщика по ДДУ было введено на законодательном уровне в 2024 году и стало применяться, начиная с января 2024 года. Застройщик мог выбрать один из трех способов страхования:

• получение гарантии банка;
• вступление в члены общества взаимного страхования рисков или ОВС;
• заключение договора со страховой компанией.

В связи с изменениями в действующем законодательстве страхование гражданской ответственности по ДДУ является правом, а не обязанностью застройщика (ст.15.6 Закона о долевом участии). Изменения внесены Федеральным законом от 29.07.2024 г. №218-ФЗ.

На смену требованиям об обязательном страховании ответственности застройщика пришло требование об уплате последним взносов в так называемый Компенсационный фонд.

Застройщик решает страховать или нет. Выбирайте тех, кто не боится застраховать свою ответственность перед дольщиком. Это будет дополнительной гарантией к отчислениям в компенсационный фонд.

Договором поручительства также обеспечивает исполнение обязательств.

Не каждая страховая и банк могут заключить такие соглашения. Есть требования к страховым организациям и поручителям: лицензия, срок работы, отсутствие нарушений закона. Есть ограничения по сделкам.

Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до государственной регистрации первого ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ не влияет на страховку.

Договор страхования будет в силе 2 года со дня окончания срока сдачи объекта по ДДУ.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Ипотека

Если вы заключили ипотечное соглашение с банком, он предложит вам оформить страховку. Это так называемое титульное страхование. То есть страховая компания выплатит деньги, если вы потеряете право собственности на квартиру.

Такое страхование не обязательное и банк не имеет право вас заставить потраться на него. Они делают все, чтобы вы согласились. Иногда даже уменьшают процент по кредиту.

Поэтому посчитайте, возможно будет выгодней страховать.

Страхового случай

Предположим, страховой случай наступил. Дольщик обращается в страховую организацию или к поручителю.

Страховая может отказать в выплате. Поэтому сначала изучите договор и правила страхования. Договором может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку либо возмещать убытки частично.

Узнайте, оплачена ли страховка.

• если застройщик вышел из такого общества,
• если он не исполнял своих обязательств по уплате страховых взносов.

Закон гарантирует выплату. Спасает положение о недопустимости отказа в выплате страховки в случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования. Вам выплатят, если страховой случай наступил в течение срока действия договора.

Все это относится к договору поручительства. Здесь существуют правила, аналогичные страхованию в ОВС, в части сохранения выплат при расторжении либо прекращении договора.

1. Как посмотреть выписку ЕГРН онлайн и проверить регистрацию ДДУ в Росреестре?
2. На какие условия в ДДУ нужно обратить внимание.
3. Что делать при утере ДДУ и как восстановить договор долевого участия на квартиру?
4. Где найти деньги на новостройку? Ипотека, материнский капитал.

Сумма

Сумма возмещения не равна цене договора долевого участия. Расчет идет по сложной формуле. Выплата страхового возмещения осуществляется исходя из цены ДДУ и не может быть менее суммы, рассчитанной из двух параметров:

• общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику,
• и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъекте Российской Федерации.

Сроки

Не пропустите сроки. Законом установлены рамки для предъявления дольщиком требования о выплате страхового возмещения через страховое общество:

• 2 года, если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
• до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота. Страховой случай должен быть подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

С 01 июля 2024 г. к застройщикам будут предъявляться жесткие требования:

• запрет на осуществление иной коммерческой деятельностью,
• наличие трехлетнего опыта возведения жилых домов,
• хранение денежных средств в одном банке и др.

Компенсационные фонды помогут решить проблему защиты дольщиков. Страхование гражданской ответственности застройщика по ДДУ через договоры страхования и поручительства – дополнительная гарантия.

Запомнить

1. Выбирайте застройщика, который дополнительно страхует свою ответственность.
2. Проверяйте договор страхования: когда наступает страховой случай?
3. Вместо обязательного страхования введен механизм отчислений в компенсационный фонд.
4. Чтобы получить компенсацию, вы должны подать заявление в определенный законом срок.

Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

1 января 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2024 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т. к. для них это сопряжено с высокими рисками.
3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2024 года и начало работать с 1 января 2024 года.
Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ;
• проектная декларация;
• свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
• договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
• учредительные документы (копия);
• технико-экономическое подтверждение;
• финансовые отчеты страхователя;
• список кредиторов;
• справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
• характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тарифы

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности. Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2024 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

• замораживание строительства;
• увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).

Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.

Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ
Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку:
//dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.